空室対策

【保存版】オーナー・管理会社が行う空室対策のアイデア・工夫

2020-10-12

全国の空室率が約20~30%(5室に1室が空室)と言われる中、所有している物件の空室に頭を悩ませているオーナー(大家さん)、また、そのオーナーの物件を管理していてお困りの不動産管理(賃貸管理)会社は多いのではないかと思います。

仕事柄いただく質問で非常に多いのは、この空室対策です。

そこで今回はオーナー・管理会社が行う空室対策のアイデア・工夫をまとめてみました。

賃貸経営で失敗したくないオーナー、オーナーの資産を何とかしたいと本気で考える管理会社の皆様はぜひお読みください。


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■この記事がおすすめな人
・所有している物件の空室に頭を悩ませているオーナー(大家さん)
・空室で困っているオーナーの物件を管理している不動産管理(賃貸管理)会社
・いまは賃貸経営が上手くいっているが、空室に備えて勉強をしておきたいオーナー、不動産管理会社

■結   論
・空室になっている原因を物件ごとに調査し、必要な空室対策を物件ごとに立てましょう!

ここからは、このような結論に至った理由を説明していきます。

公務員から転職し、現在、不動産業界15年勤務。賃貸物件2棟所有。宅地建物取引士、不動産鑑定士(短答式試験合格、論文式試験勉強中)、不動産コンサルタント。

空室対策の原因と結果(空室)の分析

まず、原因と結果(空室)を分析し対策を立てましょう。

所有物件がなぜ空室になっているのか、管理会社とともに(自主管理の場合はオーナー自ら)オーナーは分析をしましょう。

入居希望者はインターネットでの検索や店舗を訪問するなどし、周辺の競合物件と家賃・間取りなどを比較することが多いので、所有物件を競合物件と比較し、所有物件の強み・弱みをまず把握し、空室対策を立てましょう!

■空室対策で検討すべき項目
・今後、何年物件を所有するか(リフォームをするか否かの判断)
・物件の付加価値を上げるか
・物件の募集条件を改善するか

これらのことを念頭において適切な空室対策を行っていきましょう。

空室対策のアイデア・工夫


ここからは具体的な方策を見ていきましょう。

空室対策① 人気設備の導入や既存設備の更新

リフォームほど費用はかかりませんので、まず人気設備の導入を検討してみましょう!

入居者人気設備1位「インターネット無料」や、ネット購入の増加やコロナによる非対面での受け取り希望の増加などで「宅配ボックス」も人気です。

ファミリー物件ではそれらに加えて、「追い焚き機能付きバス」「浴室換気乾燥機」なども人気です。

10年以上使用していた「エアコン」を新品に交換したところ、電気代が大幅に削減でき、冷暖房の効きもよくなり入居者に喜ばれたという声もあります。

イメージ
【入居率アップ】宅配ボックス設置による賃貸住宅の空室対策

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エアコン交換 イメージ図
賃貸物件の定期的なエアコン交換、安く購入する方法!

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空室対策② リフォーム

リフォームは、今後もある程度の期間、物件を所有する場合に有効な方法になります。

間取りが入居者ニーズと合わなくなってしまった場合など、リフォームを行うことで人気物件になる場合があります。
キッチン、トイレ、浴室のリフォーム、和室からフローリングへの変更、2DKの壁を外して1LDKに変更、壁・床・天井をアクセントクロス等を使って張り替えるだけでも印象は大きく変わります。

◆事例紹介(2DK→1LDK)

■物件概要
・構造  RC造3階建て
・築年数  32年
・専有面積  43.23㎡
・最寄駅  徒歩15分

■課題
・空室期間が長期化し家賃収入が下落している
・和室や古くなった設備で内見時の印象が良くない
・退去のたびに畳・襖・障子の張替えがオーナーの負担になる

■行ったこと
・物件の立地から暮らしやすさ重視のカップルをターゲットに設定
・1LDKへの間取り変更と洋室化で内見時の印象が向上
・エアコンの交換、宅配ボックスの設置、室内物干しの設置等を行い、入居後の快適性が向上

■リフォーム結果
・募集賃料 58,000円→63,000円
・空室期間 改善前:6か月→改善後:2日で入居決定
・間取り、内装、設備全てを一新し満室
・物件の持つ潜在力を活かすことで、賃料を10年前の水準に戻すことができた

リフォーム イメージ図
賃貸物件(アパート、マンション)のリフォーム業者選びのポイント

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空室対策③ 入居者要件の緩和

生活保護受給者、外国人、単身高齢者、ペット、シェアハウス、LGBTなどを可とする。

制限を緩和することで入居希望者の幅が広がり、入居率アップが見込めます。


私の所有物件には生活保護受給者が入居していますが、市町村から住宅扶助費(家賃)が支給されるため、安定的に家賃収入が確保できています。

不安な場合、市町村から直接、管理会社(オーナー)に住宅扶助費を支払う仕組みにすることも可能です(代理納付制度)。

外国人入居者の緩和は特に効果があると感じています。なぜなら、日本は少子高齢化の進展により、外国人労働者に頼る企業が増えているからです。

いまのところ私の物件には外国人の入居者はいませんが、家賃保証などしっかりとしたセーフティネットを行えば、外国人労働者は入居者として受け入れても問題ないような気がします。

「外国人雇用状況」をご覧ください。

■厚生労働省 プレスリリース「外国人雇用状況」
2019年10月末時点で日本で働いている外国人は
・前年比13.6%増 165万8804人、7年連続で過去最高。
・国籍別では、中国、ベトナムの上位2カ国だけで80万人を超えほぼ半数。

空室対策④ 敷金・礼金・広告料(AD)の見直し、フリーレント(家賃一定期間無料)や短期解約規約金の設定、家賃の値下げ

引っ越しは思った以上にお金がかかります。それも最初の一時金が最も高いので、敷金・礼金を抑えることで、入居希望者の反響が増えるはずです。

■事例紹介

・家賃の中に原状回復費用を含め、原状回復はオーナー負担で行うこととするなど、家賃設定を工夫している物件がある。
・管理会社が管理している他の物件に転居していただける場合、仲介手数料無料などにしている管理会社がある。
・フリーレントを設定し、家賃を一定期間無料にしている。
・短期解約違約金を設定し、例えば、1年未満で退去する場合は違約金として家賃の1ヶ月分を入居者からいただいている。


家賃の値下げは最終手段と考えた方がよいです。1度下げた家賃を上げることは大変難しいです。

空室対策⑤ 仲介会社の集客、内見での差別化

■リクルート住まいカンパニー  2019年度  賃貸契約者動向調査
・不動産会社店舗への訪問数:2019年度平均1.5店舗(過去最少、昨年と同等)
・部屋探しの際に見学した物件数:2019年度2.7件(過去最少、減少傾向が続く)

この数字を見ると、入居希望者はインターネットでかなり希望の物件を絞っていることがわかります。

このことから、ネット上の写真は解像度の高いものを掲載することが必要ですし、さらに今後は、VR(バーチャルリアリティ)による内見が主流になっていくので、特に力を入れていく必要があると思います。

入居希望者が仲介店舗を訪問する前に、ネット上でかなりの部分、勝負ありの状況になっています。


時代の流れに乗り遅れないためにも、物件を高品質な360°パノラマカメラで撮影し、ポータルサイトなどでVR内見ができるようにしましょう!

現在、仲介店舗で高性能VRゴーグルを使いVR接客を行っている店舗がありますが、今後はゴーグルを使わず、店舗に行かず、サイト上で360°のVR内見がいつでも、どこでもできるようになっていきます。

360°のVR内見用のカメラで1番売れているのは「RICOH THETA(リコーシータ)」です。

2020.10月現在、「RICOH THETA」で撮影した360°の物件画像は、ポータルサイト「LIFULL HOME’S」のみで掲載が可能ですが、順次他のポータルサイトにも広がっていくはずです。

「RICOH THETA」の導入により、入居希望者は360°の物件画像をいつでも、どこでもスマホやパソコン上で内見ができるようになります。

物件へのアクセス数は飛躍的に伸びるはずです。


「RICOH THETA(リコー シータ)」
日本では7,000社超がすでに導入。コロナの影響もあり2020年5~6月の新規契約社数はそれぞれ前年同月比の約5倍。

■「RICOH THETA」の導入の方法
簡単に説明します。

①「RICOH THETA」を格安に、楽天やヤフーなどから購入します。リコーのホームページからも購入できますが、定価です。
②以下のリコーのホームページからプランを選択し、契約完了です。
https://www.theta360.biz/plans/
③「RICOH THETA」で撮影した360°の物件画像をポータルサイト「LIFULL HOME’S」などに掲載。
④物件へのアクセスが伸び、契約が増える。

空室対策⑥ 共用部を清潔に

空室になったから行うのではなく、共用部の清掃はいつでもできることです。

何事も第1印象が重要です。

部屋を内見に来た入居希望者が1番最初に目にするものは部屋の内観ではなく建物全体です。

玄関やエントランスはもちろんのこと、廊下やエレベーターなどの共用部分も清潔に保っておく必要があります。

郵便受けの周りにチラシが散らかっていたり、ゴミ箱からゴミがあふれていたり、床や壁が汚れたりしていないか確認しましょう。

室内だけでなく、敷地に入ってから部屋に向かうまでの共用部分も物件の良し悪しを判断する基準になります。

なお、清掃費用を抑えるために、清掃をシルバー人材センターに依頼している管理会社もあります。その他の業務でも平易なものはシルバー人材センターに依頼するといいかもしれません。

空室対策⑦ 退去防止

人気設備の導入や既存設備の更新、共用部やごみ置き場の清掃などはいつでもできることですので、入居者の立場にたってどうしたら喜んでもらえるか、ここに住んでよかったと思ってもらえるか、常に考えるようにしましょう。

私は所有物件の入居者と日頃からできるだけコミュニケーションを取るようにしています。

年末は成城石井大丸松坂屋でお歳暮を購入し、持参します。配送ではなく、実際に会って話しをするようにしています。

その際に入居者にアンケートをお願いしています。入居者は何に満足し、何に不満なのかを把握したいからです。

お歳暮を持参しているのでアンケートを断る人はまずいません…(笑)

このアンケート結果は空室対策にとても役に立っています!

なお、退去時に行うアンケートもとても役に立ちます。

 

空室対策⑧ 管理会社の変更

不動産会社に管理を依頼していると、空室の仲介は、宅建業法上の「専任媒介(特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約形態)」になっているのが一般的です。

このとき管理会社は「元付け業者」となってオーナー側の仲介業者になります。

仲介会社は、通常は「客付け業者」となって管理会社に入居希望者を紹介することになります。

管理会社は多くの仲介会社と懇意にしていると空室はより一層決まりやすく、管理会社の営業力が試されることになります。

例えば、不動産管理会社である「武蔵コーポレーション」は、営業担当者が1日に仲介会社を50社程度訪問して、営業力をとても強化しています。

管理会社の力の差は、空室を埋められるかに最もあらわれると私は考えています。

オーナーに選ばれている管理会社はこれぐらい仲介会社に営業をしています。

よって、選ぶ管理会社によって、空室を埋められる力が変わってくるのです。

管理会社を替えることで、入居率が大幅にアップした事例はたくさんあります!

現在、「武蔵コーポレーション」は「無料管理相談」を実施中です。「6か月間、管理手数料無料キャンペーン」も併せて実施中です。

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【業界15年】おすすめの管理会社は武蔵コーポレーションで決まり!!

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空室対策⑨ 資産(所有物件)の組み換え

駅から遠くて、築古の物件でリフォームをしても収益が見通せないような場合、その所有物件を売却して、売却資金をもとに新たに収益性の高い物件を購入することも非常に有効な方法となります。

資産の組み換えです。この方法で成功しているオーナーをたくさん知っています。


(1)所有物件の売却

長期間、空室が目立つような物件の場合、なかなか売れない可能性が高いと思います。

そのような場合、

1. 無料で一括売却査定ができる、お困り不動産どうするがおすすめです。

買取の不動産会社しか登録できないサイトであるため、仲介手数料無料。

2. 信頼できる全国300社以上の不動産会社を、無料で一括売却査定ができる、タウンライフ不動産売却もとても便利です。

無料なので、売却の可能性を高めるために、上記2つの一括査定を行いましょう!

 

売却の目途が立ったら、次は賃貸物件の購入です。

(2)賃貸物件の購入

信頼できる全国100社以上の不動産会社から投資物件情報を無料で一括して受け取れる、タウンライフ不動産投資がとても便利です。

問い合わせ段階では、匿名で物件リクエスト、不動産投資の相談ができます。

いい物件が購入できれば、安定的した家賃収入が確保できるようになります!

この記事が、オーナー、管理会社の皆様に少しでもお役に立てれば幸いです。

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