賃貸管理

【知らないと損】不動産の賃貸管理の方法は、自主管理か、管理委託か

2020-06-28

副業、節税対策、相続などで収益物件を取得した(しようとしている)が、物件の管理はどのようにしたらよいのかお困りの方々のお役に立てればと思い、記事を書いています。

最初はどうしたらよいかわからなかったりしますよね。私もそうでした…

結論としては、オーナー(大家)自身で物件の管理を行うか、賃貸管理会社に物件の管理を委託するかのどちらかになります。自分にあった方を選択していただければと思いますが、近年は管理を委託するオーナーが大幅に増えています。

公務員から転職し、現在、不動産業界15年勤務。賃貸物件2棟所有。宅地建物取引士、不動産鑑定士(短答式試験合格、論文式試験勉強中)、不動産コンサルタント。 これまでの不動産についての豊富な業務知識、経験、人脈をもとに、役立つ記事を書いています。よろしくお願いします!

賃貸管理の業務内容

賃貸管理の業務内容は、入居者に関するものと建物に関するものに大別されます。契約内容によって、管理業務の内容は異なりますので、基本的な内容だとご理解ください。

入居者に関するもの


・入居者の募集
・賃貸借契約の締結、契約更新の手続き
・家賃の集金管理、未払い時督促
・入居者や近隣の苦情、契約違反の対応
・退去立ち会い(修繕箇所の確認)、敷金の精算

建物に関するもの


・室内のリフォーム、エアコン・給湯器などの修繕
・建物の清掃、メンテナンス
・設備の更新
・法定点検
・退去後のリフォーム

物件を自主管理するか、管理委託するか

まず、数字を比較して見ていきます。

2019年1992年
1.自ら管理するオーナー18.5%75%
2.賃貸物件を管理業者に委託するオーナー81.5%25%

管理戸数が少ない場合は自主管理でも可能ですが、サラリーマンとの兼業、オーナーの高齢化、管理内容の高度化等により、最近では管理業者に管理を委託するオーナーが大幅に増えています。

24時間、365日、管理業務に対応するのはなかなか難しいですよね。

物件の管理委託の方法は大きく分けると自主管理管理委託の2種類ですが、賃貸物件を管理業者に委託する方法はさらに細分化されます。

整理すると、

1.オーナー自身で管理する自主管理

2-1.管理会社に物件管理を委託する管理委託契約、2-2.サブリース(転貸借、又貸し)契約

先ほど見たとおり、現在は2.の管理委託が約8割の状況です。

自主管理と管理委託のメリット、デメリット

自主管理と管理委託のメリット、デメリットをまとめましたので、参考にして頂ければと思います。

メリットデメリット管理料
1.自主管理管理委託費用は不要、手残りは最も多い管理業務をすべて自ら行う なし
2-1.管理委託契約管理業務を専門家に委託できる管理委託委託費用が必要 家賃の5%程度
2-2.サブリース(転貸借、又貸し)契約管理業務を含め管理会社に一棟借上げしてもらい、家賃保証があり安定収入が見込める手残りは最も少ない家賃の10%程度

冒頭に書きましたとおり、賃貸管理の業務内容は、入居者に関するものと建物に関するものがあります。

自主管理と管理委託の主な違いは、

1.の自主管理は管理業務をすべて自分で行い、2.の管理委託契約、サブリース(転貸借、又貸し)契約はいずれも管理業務を委託。

管理委託契約とサブリース契約の違いは、サブリース契約には家賃保証があること。

サブリース契約は家賃保証があり安定経営ができますが、その分、管理料が高くなる。

留意点として、2.に共通することとして、リフォーム業者が指定となることが多いようなので契約時によく確認してください。

また、サブリース契約の場合、礼金、更新料は委託先が取得することが多いようですので、併せて契約時によく確認してください。

その他、わからないことは契約時によく確認して、賃貸経営を万全なものとしてください。

まとめ

管理戸数が少ない場合は自主管理でも対応は可能かと思いますが、サラリーマンとの兼業、オーナーの高齢化、管理内容の高度化等により、最近では管理業者に管理を委託するオーナーが大幅に増えています。

24時間、365日、管理業務に対応するのはなかなか難しいですよね。

管理業者に物件の管理を委託する場合、オーナーにとっては収益物件を選ぶことと同じくらい委託先の選択は重要なことです。

なぜなら、管理業者選びを間違えると、将来の収益に大きな影響が出ることになるからです。場合によっては、収益が得られず負債を抱えることにもなりかねません。

この記事がオーナーの皆様の賃貸経営に少しでもお役に立てれば幸いです!

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