賃貸管理

【まとめ】不動産の賃貸管理戸数を増やす「13」の方法

2020-10-26

不動産の仲介手数料はフローの収入なので安定しないと言われています。

一方、不動産の賃貸物件をオーナー(大家さん)から預かり、物件の管理をすることで毎月得られる管理料(家賃の5%程度)はストック収入であり安定すると言われています。

そのため、仕事柄、「管理戸数を増やす方法を教えてほしい」という質問をよく受けます。

「13」の方法を紹介いたしますので、売り上げを伸ばしたいと本気で考える不動産(賃貸管理)管理会社の皆様はぜひお読みください!


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■この記事がおすすめな人
・管理物件を増やし、管理料収入により収益を安定させたいと考える不動産管理(賃貸管理)会社

■結   論
・「13」の方法のうち各社にあうものを取り入れて、管理戸数を増やし、収益を安定化させましょう!

公務員から転職し、現在、不動産業界15年勤務。賃貸物件2棟所有。宅地建物取引士、不動産鑑定士(短答式試験合格、論文式試験勉強中)、不動産コンサルタント。

管理戸数を増やす方法(具体例)

現在、8割のオーナーは物件の管理を管理会社に委託しています。2割はオーナー自らが物件の管理をする、自主管理ということになります。

ということは、管理を増やす方法としては、
オーナーに現在の管理会社から別の管理会社へ管理替えをしてもらうか
自主管理のオーナーから物件の管理を委託してもらうか

の2つの方法になります。

 

イメージ図
【知らないと損】不動産の賃貸管理の方法は、自主管理か、管理委託か

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さて、ここから具体例を13個紹介します。

各社に合うものを取り入れて、管理を増やし収益を安定化させましょう!

(1)(2)は、空室という観点から管理を増やす方法です。

(1)仲介店舗からの紹介

入居者を決める力(リーシング力)のあるところに情報は集まります。

オーナーは空室になった場合、最も入居を決めてくれる仲介店舗に物件の相談に行くはずです。

管理受託は店舗から始まることが多いです。

ライフサポート、管理戸数を増やす方法(2020.3.18 全国賃貸住宅新聞)


(2)銀行からの紹介

■武蔵コーポレーション  金融機関7行と連携し管理受託増加(2020.2.24 全国賃貸住宅新聞  抜粋)

金融機関との提携に注力してきた。その結果、現在、地方銀行を中心に7行と提携。
新規管理受託の4割超が金融機関からの紹介で管理を受託しているのだという。

同社が金融機関からオーナーを紹介してもらいやすいのは、同社の管理サービスにある。『3カ月後満室保証』だ。
プラン内容は同社が管理を受託して募集を始めてから3カ月で満室にできなければ、以降、空室分の家賃は同社が負担して支払う。
金融機関から紹介を受けるオーナーの大半は、空室に困っているオーナーだ。
同社に管理を委託し、空室問題が解消できれば、金融機関としては、取引先であるオーナーの財務状況が良くなるので、紹介したいと考えるわけだ。

武蔵コーポレーション4
【業界15年】おすすめの管理会社は武蔵コーポレーションで決まり!!

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(3)オーナー通信のHPへの掲載等によるPR

自社の管理オーナーのみならず、「オーナー通信」をHPへ掲載したり、ポスティングなどをすることで、自社の管理の長所をPRし、管理を獲得する。


(4)自社の管理オーナーからの紹介

オーナー同士は横のつながりがあることも多く、自社オーナーとの懇親会に、知り合いのオーナーを最低1人は連れてきていただくようお願いし、そこから管理の受託につながった、というケースもあります。


(5)収益物件の購入に伴う管理受託

節税、相続税対策、大家業を行いたいなどといった投資家向けの不動産投資セミナーを行い、収益物件を購入いただく際に、物件の管理を受託し、管理を増やす方法もあります。


(6)管理会社の買収

宅建協会やその他の不動産団体、商工会議所等に所属していると、さまざまな理由で廃業を検討している会社の情報が入ってくることもあります。

会社を買収できれば、管理を増やせます。


(7)建設会社、売買専門の不動産会社などからの紹介

①物件を建設した際に、オーナーから管理もお願いしたいと言われ、物件の管理をしている建設会社があります。

片手間で管理をしているような場合、建設会社から管理を受託することができる場合があります。

②建設会社がオーナーに対し、建築の営業をする場合、仲介・管理会社に賃料の査定を依頼する場合があります。

間取りや設計により賃料がさらに高く設定できた場合などは、信頼につながり管理を受託できる場合があります。

設計事務所も上記と同じような場面があるはずです。

③売買仲介専門の不動産会社からの紹介により、物件売却後、管理を受託できる場合があります。

④リフォームが必要な物件について相談を受け、現状より賃料をアップする企画を提案し収益が改善できた場合、管理を受託できる場合があります。


(8)見込みオーナーリストを作成し管理受託営業

「登記情報提供サービス」から、物件名、所在地、オーナー名・住所等をリスト化し、電話や訪問により、管理物件を増やす方法もあります。


(9)公営住宅や独立行政法人都市再生機構などの管理物件の入札

入札に参加し、管理を増やす方法です。

公営住宅の管理は、例えば、リフォームは高めの費用設定でも通りやすく、利益率が高いと聞きます。


(10)士業(弁護士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、行政書士など)からの紹介

士業から管理の情報をもらい、管理を増やす方法です。


(11)地元の県議会議員・市町村議会議員からの紹介

あまり行っている管理会社は少ないと思いますが、地元の議員は顔が広いです。

地主とつながっていることも多いです。仲良くなりましょう。

選挙の時は手伝いなどをお願いされるかもしれませんが、管理を増やすチャンスはかなりあるはずです。

オーナーを紹介してもらいましょう。

また、この地元議員と仲良くなっておくことで、他にもよいことがあります。

物件はリフォームにより収益の改善を行うことはできますが、物件周辺の環境を整備することはなかなかできません。

例えば、公園の整備、信号の設置、横断歩道の整備、街灯の設置、公共施設の整備など、物件の周辺環境が整備されると物件の価値は高まります。

街が住みやすくなることは、物件にとってプラスです。

これらのことを地元の議員にお願いするのです。


(12)1室からでも管理受託

1室だけであっても管理を受託し、全室の管理を任せてもらえるよう、オーナーの信頼を勝ち取り管理を増やす方法です。


(13)不動産会社の不祥事による管理受託営業

不動産会社の不祥事がニュースになると、同業は攻勢をかけていきます。

さまざまな施工不備問題で話題になっているレオパレスですが、不祥事が起こると同様のことが他社でも起こりえます。

レオパレスに限ったことではありません。

管理会社は管理を増やすために、レオパレスのオーナーに営業をかけていきます。

【レオパレスの入居率の推移】
2018年4月 92.82%
2020年9月 78.09%

入居希望者はレオパレスの管理物件を敬遠していることがわかります。

物件のオーナーは今後さらに家賃収入にマイナスの影響が出ることが予想されます。

まず、オーナーが行うこととしては、施工不備の箇所を修繕してもらうことです。

次に、入居率が落ちてくるようであれば、

①不動産管理(賃貸管理)会社を替えることで、入居率アップが期待できるかもしれません。

②物件を売却し、別の収益物件を購入することも1つの方法です。いわゆる資産の組み換えです。

いい物件が購入できれば、安定した家賃収入が確保できるようになります!

管理会社は

①物件の修繕状況をよく確認し問題がなければ、管理替えについて提案を行いましょう。

②資産の組み換えにおいて、(5)のように、オーナーが新たな収益物件の購入にあたり、物件の管理を受託できる可能性があります。

 

まとめ

不動産の賃貸管理戸数を増やす方法を説明してきました。

すでに取り入れているものも当然あると思います。

「13」の方法のうち各社にあうものを取り入れて、管理戸数を増やし、収益を安定化させましょう!


この記事が、管理会社の皆様に少しでもお役に立てれば幸いです。

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