賃貸管理

もう失敗しない、不動産管理会社選び!管理会社の比較をすすめる理由

2020-07-21

この記事を読んでいるオーナー(大家)の皆様は、不動産(賃貸)管理会社を比較検討し、しっかりと見極めた上で管理会社を選びましたか?

賃貸経営がうまくいっているのであれば問題ありませんが、オーナーに対するアンケート調査(本記事内参照)で管理会社に不満があるという結果も出ています。

不満を解決する方法を一緒に考えていきましょう!

最初に結論をお伝えします。

管理会社に不満があるオーナーは、管理会社を比較検討してみましょう!

この方法が1番、今後の対策を立てやすいです。

この記事をお読みいただき、特に管理会社に不満があるオーナーの賃貸経営における不安や悩みが少しでも解決できたら幸いです。

公務員から転職し、現在、不動産業界15年勤務。賃貸物件2棟所有。宅地建物取引士、不動産鑑定士(短答式試験合格、論文式試験勉強中)、不動産コンサルタント。 これまでの不動産についての豊富な業務知識、経験、人脈をもとに、役立つ記事を書いています。よろしくお願いします!

管理会社の比較をすすめる理由

不動産投資の成功のカギは以下の2点に尽きます。

①利回りの良い収益力の高い物件を購入すること

②購入した収益物件を管理能力の高い不動産(賃貸)管理会社に委託すること

がしかし、こういうオーナーさん多くないですか??

・新築の収益物件を建築する際に、建築会社にすすめられるがままに不動産(賃貸)管理会社が決まった。
・中古の収益物件を購入する際に、仲介会社にすすめられるがままに不動産(賃貸)管理会社が決まった。

よく考えてみてください。

利回りの良い収益力の高い物件を購入できたとしても、委託する管理会社選びで失敗すると、将来、不動産から得られる収益に大きな差が出ます。場合によっては負債を抱えることになりかねません。ですから、管理会社選びはとても大切なのです!

勝ち組オーナーになるか、負け組オーナーになるかのポイントの1つが、この管理会社選びにあります。

管理会社に対するオーナーの不満

ウチコミ!という会社がオーナーに対しアンケート調査をしています。以下をご覧ください。

【調査概要】
・[調査期間]2018年11月21日~12月10日
・[調査対象]ウチコミ!登録大家会員7,803名
・[有効回答]ウチコミ!登録大家会員304名

Q 1   今の管理会社に満足していますか?
A 1   「満足、とても満足」約35%、「不満、やや不満」約36%

Q 2  Q 1で、「どちらとも言えない、やや不満、不満」と回答されたのは、どんなことが理由ですか?
A 2  「入居付けが弱い」約25%、「対応が遅い・悪い」約17%と続きます。

このように「不満、やや不満」は約36%という調査結果。3人に1人のオーナーは、管理会社に何らかの不満があることがわかります。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」ができた背景の1つに、管理会社に対するオーナーの不満が増えてきたことがあると言われています。

アンケートの調査結果と法律ができた背景が一致していることが読み取れます。

メモ

■法律の背景
賃貸物件を管理業者に委託するオーナーが大幅に増加するのに伴い、「全国消費生活情報ネットワークシステム」に寄せられた賃貸住宅における管理会社等を巡る苦情・相談件数は、2009年1014件→2018年7116件と、7倍になり急増。
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不満があるオーナーは、まず管理会社を比較検討してみましょう!

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オーナーが管理会社の比較検討を行った方がよい理由は、比較してみないといまの管理会社が良いのか、悪いのかわからない点にあります。

リフォームをする時に相見積もりをするのと同じです。リフォーム会社選びの時は比較検討しますよね。管理会社も比較検討しましょう!将来の収益に差が出ます。

■管理会社に不満のあるオーナー   

・比較検討し不満な点は現在の管理会社に改善してもらう。あるいは、比較の結果、他社で良い管理会社が見つかれば管理会社を替える。

■管理会社に満足しているオーナー   

・比較検討し他社の良いところが見つかれば、現在の管理会社に取り入れてもらうように相談する。オーナーが管理会社の管理状況をしっかり見ていることが伝わるだけでもオーナーと管理会社の緊張感が保てます。

比較検討することが大切なことだとわかっていただけたかと思います。

では、どこの管理会社と比較すればよいのか教えてほしいと、仕事柄よく聞かれます。

関東近県に物件がある場合は、武蔵コーポレーションをおすすめしています。この10年で売上、経常利益が約10倍に伸びるなど、オーナーからの信頼が厚く評価は高いです!

■武蔵コーポレーション  会社概要
・代表者   大谷 義武(おおや よしたけ)
・東京本社  東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス丸の内29階
・売上 114億円    経常利益 9億5千万円(令和元年8月期)
・2016年管理戸数増加率ランキング  全国1位  44%増
・管理戸数約17,000  入居率約97%
・3カ月後満室保証プラン
・入居者を紹介いただくため、営業マンは1日50店ほどの仲介店舗を訪問
・2019年入社の7~8割が国公立大卒業生、優秀な人材が豊富

武蔵コーポレーションは現在「無料管理相談」を行っています。無料で、伸びている管理会社の情報が得られるのはお得ですね。

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【武蔵コーポレーション】栃木テレビ ニュースワイド21 「トップに聞く」

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管理会社を比較検討する際のチェックポイント

以下にチェックポイントをまとめましたので、管理会社との面談時などで参考にしてください。

先ほどのアンケート調査で不満の上位にきている項目も、比較検討する必要がありますね。

管理会社を比較検討する際のチェックポイント

ーチェック項目ー
・管理料と管理内容:管理料は家賃の5%程度が平均、管理内容により上下
・管理戸数:多い方がノウハウがある、付帯設備などさまざまな場面でスケールメリットが働く
・入居率:管理戸数と入居戸数を聞きましょう。「入居率〇%です」だと信用できない場合もあります。
・営業力(客付力):具体的にどんなことをしてくれるのか聞きましょう。
・空室対策:具体的にどんなことをしてくれるのか聞きましょう。
・管理している地域
・リフォーム会社:オーナーの付き合いのある業者でよいか、管理会社指定の業者か
・入居者などからの問合せ体制:時間外や休日の対応体制
・書面での業務報告(家賃支払い明細、反響など募集状況、入居者対応、物件巡回時の状況など)
・管理会社の財務状況
・社員の身だしなみ、言葉遣い、社風(面談時)

ーアンケート不満項目(上記と重複あり)ー
・入居付けが弱い
・対応が遅い・悪い
・入居者募集に対して積極的ではない
・AD(広告費)が高い
・物件の維持・管理に不満
・管理費が高い
・事務手数料などの余分な費用を取っている

まとめ

利回りの良い収益力の高い物件を購入できたとしても、委託する管理会社選びで失敗すると、将来、不動産から得られる収益に大きな差が出ます。場合によっては負債を抱えることになりかねません。ですから、管理会社選びはとても大切なのです!

勝ち組オーナーになるか、負け組オーナーになるかのポイントの1つが、この管理会社選びにあります。

特に委託先の管理会社に不満があるオーナーは、まず管理会社を比較検討してみましょう!

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この記事が、オーナーの皆様に少しでもお役に立てれば幸いです。

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