賃貸管理

【意外と簡単】不動産管理会社を変更する場合の手続き、注意点など

2020-07-23

3人に1人のオーナー(大家)が物件の管理を委託している不動産(賃貸)管理会社に何らかの不満を抱いているという調査結果(ウチコミ!調査期間2018年11月21日~12月10日)もあることから、管理会社の変更を考えているオーナーもいると思います。

選ぶ管理会社によって将来の収益に影響が出ますから、変更も含めて検討をすることは大切なことです。

この記事では、管理会社を変更する場合の手続きや注意点などについて書いていますので、参考にしていただければと思います。

公務員から転職し、現在、不動産業界15年勤務。賃貸物件2棟所有。宅地建物取引士、不動産鑑定士(短答式試験合格、論文式試験勉強中)、不動産コンサルタント。 これまでの不動産についての豊富な業務知識、経験、人脈をもとに、役立つ記事を書いています。よろしくお願いします!

私が考えるオーナーと管理会社との関係

最初に少し余談的な話をさせていただきます。

まず、賃貸経営は物件を管理会社に委託しているのであまり管理に関わっていないオーナーがいるかもしれませんが、私の考えるオーナーと管理会社の理想的な関係は、賃貸経営を一緒に行うパートナーという考えです。対峙するのではなく、「入居率を上げる」「収益を上げる」という同じベクトルに一緒に向かっているイメージです。

そして、ここが大事なことなのですが、オーナーはしっかり管理業務を行っているか管理会社をチェックしなければなりません。チェックをすることで、オーナーと管理会社との良い緊張感が保てます。

管理会社を替える際の手続き方法

それでは、手続き方法を見ていきましょう。

順調に手続きが進めば、通常3か月程度で新たな管理会社への移行手続きは完了します。
新旧管理会社の管理業務の引継ぎは、新たに委託する管理会社が主導的に行ってくれますので、手間はかかりません。

  1. 「管理委託契約書」の解約条項を確認
    あらかじめ、「管理委託契約書」の解約条項を確認し、解約予告期間や解約時の違約金の有無などをチェックする。
  2. 委託管理会社候補の比較検討
    委託先候補と面談を行い、管理内容、管理費などを十分比較検討し、新しい管理会社を決める。

  3. 新しい管理会社と管理委託契約を締結
    不利な内容になっていないか、契約書の内容を詳細に確認し、理解したうえで契約をする。

  4. 現在の管理会社との管理委託契約を解約
    口頭ではなく、解約通知書を提出し契約を解除した方がよいです。文書に残しましょう。

  5. 入居者への通知
    入居者に対して管理会社が変更になり、家賃振込先も変更になる旨、通知する。この通知文書に、管理会社が替わり入居者が不安にならないよう、新たな管理会社に変更したメリットや趣旨を記載し、理解してもらえるようにしましょう。

  6. 新管理会社にて管理業務をスタート

上記2.の比較検討にあたっては、以下の記事が参考になります。

イメージ
もう失敗しない、不動産管理会社選び!管理会社の比較をすすめる理由

続きを見る

管理会社を替える際の注意点

最後は注意点です。

  1. 家賃保証会社の契約が切れる可能性がある
    大手の保証会社では管理会社が変更になっても保証契約は引き継げますが、一部引き継ぎができない保証会社がありますので、確認のうえ相談をしましょう。

  2. 新旧管理会社の引き継ぎ状況を確認する
    鍵、契約書類などの引継ぎがしっかりと行われているか確認しましょう。

  3. 賃貸業界の繁忙期はできれば避ける
    一般的に、1~3月、9~10月は賃貸業界の繁忙期になります。丁寧な対応を期待するのであれば、できれば繁忙期は避けましょう。

まとめ

管理会社に不満のあるオーナーは、管理会社を比較検討のうえ、手続き方法や注意点に留意し、管理能力の高い管理会社に変更をされた方がいいでしょう!

なぜなら、利回りの良い収益力の高い物件を購入できたとしても、委託する管理会社選びで失敗すると、将来、不動産から得られる収益に大きな差が出るからです。

場合によっては負債を抱えることにもなりかねません。ですから、管理会社選びはとても大切なのです!

勝ち組オーナーになるか、負け組オーナーになるかのポイントの1つが、この管理会社選びにあります。

この記事が、オーナーの皆様に少しでもお役に立てれば幸いです。

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